Kredyt hipoteczny – co warto wiedzieć i o co wypadałoby zapytać?

Jak wiadomo, mamy teraz wielkie bum budowlane i wielu z nas kredytu na zakupu własnego „M” lub domu poszukuje. Stare przysłowie pszczół mówi, że „kupić trzeba tanio a sprzedać jak najdrożej”. Po jednej stronie My, po drugiej bank i interesy kompletnie rozbieżne. Poniżej zebrałem porady osób (rmi, Kamil Jońca, Dawid Szczęch, 666) udzielających się na grupie pl.biznes.banki, w sprawie podjęcia decyzji przy wyborze kredytu hipotecznego. Zapraszam do lektury.

1. Czy bank tak samo traktuje hipotekę na prawie własnościowym do mieszkania i hipotekę na ograniczonym prawie rzeczowym (spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu), jeżeli w chwili obecnej spółdzielnia jest wieczystym
użytkownikiem gruntu, na którym ma stanąć budynek?

2. Jaka jest maksymalna zdolność kredytowa?

  • Co wpływa na zdolność kredytową?
  • Jak traktowane są limity kart kredytowych?
  • Czy bank bierze pod uwagę przychody z tytułu wynajmu lokalu?
  • Czy trzeba przedstawiać historię konta/kart z innego banku? Za jaki okres? Czy wystarczy wydruk z historii dostępnej przez www?
  • Co jeżeli w ostatnim czasie zmieniło sie pracę? (często wymagane świadectwo pracy + nowa umowa)

3. Oprocentowanie:

  • Jak jest marża?
  • Czy marża jest wpisana na stałe w umowie, czy w tabeli opłat i prowizji?
  • Rodzaj Liboru?
  • Wartość Liboru (teraz)
  • Jak określane jest oprocentowanie – czy jest ono „uznaniowe”? Jeżeli tak to czy można je zmienić?

4. Prowizja:

  • Jaka wielkość?
  • Czy może zostać dołączona do kredytu?

5. Spread:

  • Jaka wielkość?
  • Czy jego wartość jest wpisana do umowy?
  • Czy może ulec zmianie, jeżeli tak, to w jakich przypadkach?

6. Wkład własny:

  • Jaka jest minimalna wielkość, która nie powoduje dodatkowych kosztów?
  • Czy wpłata własna na rzecz spółdzielni przed złożeniem wniosku o kredyt jest uwzględniana jako wkład własny?

7. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego:

  • Ile wynosi wartość składki miesięcznej?
  • Warunki ubezpieczenia (w umowie kredytowej, oddzielna umowa)?

8. Ubezpieczenie do czasu ustanowienia hipoteki na ograniczonym prawie rzeczowym:

  • Jaka jest jego wielkość lub wartość?
  • Jak pobierana jest składka – miesięcznie czy za rok z góry? Jeżeli z góry to czy bank oddaję niewykorzystaną składkę?

9. Ubezpieczenie nieruchomości:

  • Czy musi być zawierane obowiązkowo przez bank?
  • Wartość miesięczna składki?
  • Wzór umowy takiego ubezpieczenia?

10. Ubezpieczenie na życie:

  • Czy jest obowiązkowe?
  • Czy obowiązkowo trzeba zawrzeć przez Bank?
  • Czy dla wszystkich biorących kredyt oddzielnie czy jedno ubezpieczenie wspólne lub dla jednego z kredytobiorców?
  • Jaka jest wartość miesięczna składki?
  • Wzór umowy takiego ubezpieczenia?

11. Ubezpieczeń od utraty pracy:

  • Czy jest obowiązkowe?
  • Czy obowiązkowo trzeba zawrzeć przez Bank?
  • Czy dla wszystkich biorących kredyt oddzielnie czy jedno ubezpieczenie wspólne lub dla jednego z kredytobiorców?
  • Na jaki minimalny okres?
  • Jaka jest wartość miesięczna składki?
  • Wzór umowy takiego ubezpieczenia?

12. Czy jest podpisywany weksel?

  • Czy bank wymaga podpisania weksla?
  • Czy jest on zwracany po wpisie banku do KW, czy bank zatrzymuje go do momentu spłaty całości kredytu?

13. Konto ROR w banku, gdzie zaciągnięto kredyt:

  • Czy obowiązkowe, czy można przelewać pieniądze bezpośrednio na rachunek kredytu?
  • Koszt założenia RORu?
  • Koszt miesięczny prowadzenia RORu?
  • Jakie wymagane wpływy miesięczne?
  • Czy jest konieczność przelewania pensji?
  • Czy jest dostęp przez Internet?
  • Jaki jest koszt dostępu przez Internet?
  • Wzór umowy o prowadzenie?

14. Promesa:

  • Czy jest wydawana?
  • Jak długo jest ważna?
  • Jaki jest jej koszt?

15. Decyzja kredytowa:

  • Jak długo trwa rozpatrzenie wniosku kredytowego?
  • Jak długo jest ważna?
  • Jaki jest koszt jej wydania?
  • Jaki jest koszt wycofania się z kredytu po przyznaniu decyzji kredytowej?

16. Uruchomienie kredytu:

  • Jaki dokumenty są potrzebne do złożenia wniosku o kredyt?
  • Czy harmonogram spłat musi być częścią umowy ze spółdzielnią?
  • Czy jakieś inne, szczególne zapisy, muszą się znaleźć w umowie ze spółdzielnią o wykonanie inwestycji?
  • Ile czasu trwa uruchomienie kredytu?
  • Czy do złożenia wniosku konieczne są podpisy współmałżonków (jeżeli o kredyt ubiega sie małżeństwo), czy muszą być one złożone w obecności pracownika banku?

17. Transze:

  • Czy są możliwe?
  • Ile maksymalnie transz?
  • Ile inspekcji budowy?
  • Kto płaci za inspekcję budowy?
  • Jaki koszt inspekcji budowy?
  • Jaki kurs jest brany do wypłaty każdej z transzy z jakiego dnia i czy godzina jest podana w umowie?
  • Po wypłacie poszczególnych transzy jaką kwotę się spłaca?
  • Co się dzieje jak zmieni się kurs CHF tak, że kwota we frankach nie pokryje kosztu zakupu nieruchomości (czy kredyt denominowany czy indeksowany)?
  • Co się stanie kiedy wartość nieruchomości przestanie pokrywać wysokość kapitału (bo np. nieruchomości spadną)?
  • Czy jest możliwa wpłata jakiejś transzy deweloperowi z własnych pieniędzy po pieniądzach banku, czy też sztywna zasada: najpierw ja wykładam kasę, a bank później.

18. Opłaty związane z hipoteką:

  • Założenie księgi wieczystej (kto załatwia i jaki koszt)?
  • Wpis hipoteki do KW (kto załatwia i jaki koszt)?

19. Wcześniejsza spłata:

  • Czy jest możliwa całkowita jednorazowa spłata?
  • Jaki jest koszt całkowitej jednorazowej spłaty?
  • Czy są możliwe nadpłaty?
  • Czy zmniejszają się odsetki i rata spłaty kapitału (nowy harmonogram spłat) czy skraca się okres kredytowania?
  • Jaki jest koszt nadpłat, w szczególności czy nadpłaty nie wymagają płatnego aneksu, opłaty za zmianę harmonogramu itp.?
  • Czy są dodatkowe warunki do nadpłat (np. musi być co najmniej 3 x rata, albo nie częściej niż 2 razy do roku, albo suma nadpłat w roku nie może przekroczyć początkowego 15% kapitału, itp)?
  • Czy kursy walut do kredytów hipotecznych są takie same jak dla innych transakcji, czy też jest specjalna tabela
  • Czy godzina kursu CHF po którym jest spłacana rata jest podana w umowie?

20. Przewalutowanie:

  • Czy jest możliwe?
  • Po jakim kursie NBP czy Banku?
  • Ile razy można dokonać przewalutowania?
  • Opłata na PLN?
  • Opłata na CHF?

21. Podniesienie kwoty kredytu:

  • O ile można podnieść?
  • Jaka jest opłata?

22. Zawieszenie spłaty rat kredytu:

  • Czy w ogóle jest możliwe?
  • Na jaki maksymalnie czas?
  • Czy tylko spłata kapitału zawieszona czy kapitału i odsetek?
  • Po jakim czasie od rozpoczęcia spłacania kredytu (pierwszej transzy) można wystąpić o zawieszenie spłaty?
  • Ile razy można zawieszać w ciągu roku/czasu trwania kredytu spłaty?

23. Weryfikacja zdolności kredytowej po wypłacie kwoty kredytu:

  • Czy jest przeprowadzana?
  • W jakich przypadkach?
  • Jakie są konsekwencje braku wyliczonej zdolności kredytowej?

24. W jakich przypadkach bank może zerwać umowę i zażądać spłaty całej kwoty kredytu:

  • Czy jak np. oboje stracimy pracę, a spłaty rat będą terminowe to czy bank może zerwać umowę?

25. Jaki jest czas od wypowiedzenia umowy przez bank do konieczności spłaty kredytu?

26. Wysokość karnych odsetek?

27. Co można negocjować?

28. Wzór umowy kredytowej:

  • Cała przykładowa umowa
  • Ogólne warunki
  • Czy po pozytywnej decyzji kredytowej można będzie zabrać umowę przygotowaną dla mnie do domu do analizy

29. Czy trzeba pytać bank o zgodę w przypadku zaciągania nowego kredytu na np. kolczyki dla żony :-) pod rygorem zerwania umowy? Jeżeli tak to czy o każdy kredyt czy tylko powyżej określonej kwoty kredytu?

30. Czy dzień spłaty kredytu jest ustalany odgórnie czy można sobie wybrać?

31. Zabezpieczenie na innej nieruchomości. Czy zamiast ubezpieczenia w okresie przejściowym można udzielić zabezpieczenia na innej nieruchomości posiadanej przez:

  • kredytobiorcę
  • osobę trzecią (ten przypadek raczej nie warto, ale to osobna kwestia)

32. Wycena:

  • Kto płaci za wycenę nieruchomości ?

33. Czy można przedłużyć czas kredytowania, jeżeli tak to jaki są tego koszty?

34. Czy są jakieś dodatkowe „uszczęśliwiacze” typu ubezpieczenie od hospitalizacji, obowiązkowa karta kredytowa itd itp

35. Czy możliwe jest przejrzenie umowy kredytu przed złożeniem wniosku (nie każdy bank na to pozwala)?

36. Czy konieczne są jakieś zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni np. o uregulowanym czynszu, przydziale lokalu, braku KW itp.?

37. Co jeżeli mieszkanie nie ma założonej KW (mieszkania spółdzielcze-własnościowe)? Jak w tym przypadku traktuje to bank?

38. Czy bank może samodzielnie przewalutować kredyt? Jeżeli tak to w jakich okolicznościach?

Materiały źródłowe na podstawie, których utworzono powyższy zbiór pytań znajdują się w archiwum grupy pl.biznes.banki o Message-ID:
f00t4s$fm4$1@okapi.ict.pwr.wroc.pl
fb7458bbfe809d074839321c1126dd79@news.home.net.pl
f3776k$nv9$1@sunflower.man.poznan.pl
Aby odszukać konkretne posty należy w wyszukiwarce google, która znajduje się pod tym adresem:
http://groups.google.pl/advanced_search?q=as&ie=UTF-8&oe=UTF-8&
wprowadzić je w polu „ID wiadomości”.

Przydatne linki:
Wyszukiwarka kredytów i kalkulator zdolności kredytowej

Skomentuj

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Log Out / Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Log Out / Zmień )

Facebook photo

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Log Out / Zmień )

Google+ photo

Komentujesz korzystając z konta Google+. Log Out / Zmień )

Connecting to %s